Oggetto del Consiglio n. 3237 del 8 febbraio 2024 - Resoconto
OGGETTO N. 3237/XVI - Interpellanza: "Gestione delle problematiche di natura urbanistica emerse dall'introduzione del codice identificativo regionale per le locazioni brevi".
Bertin (Presidente) - Punto n. 48. Illustra l'interpellanza il consigliere Marquis.
Marquis (FI) - A seguito dell'approvazione delle leggi 10 e 11/2023 che hanno introdotto la disciplina dell'imposta di soggiorno e la riforma degli adempimenti amministrativi in materia di locazioni brevi, abbiamo presentato quest'interpellanza che riferisce agli aspetti pratici applicativi. Sostanzialmente tutti gli interessati alla valorizzazione degli appartamenti a uso turistico hanno dovuto provvedere alla richiesta del CIR di compilare la modulistica che è prevista con una serie di dichiarazioni anche autocertificative di rilevanza penale.
Venuti a conoscenza che ci sono diversi problemi di natura urbanistica nell'applicazione di questa legge e anche il fatto che, rispetto alle attese di richiesta di CIR, i risultati sono molto inferiori a quelli previsti, volevamo fare questa considerazione sulle problematiche che abbiamo ascoltato sul territorio e che, in particolare, emergono dagli uffici tecnici comunali. Per quanto concerne l'utilizzo degli immobili, ci sono due destinazioni d'uso: l'articolo 60bis della legge 11/1998 prevede che ci sia la destinazione permanente principale alla lettera d) e alla lettera d bis) la destinazione a uso temporaneo. La legge sulle locazioni breve ci dice che, per poter acquisire il CIR e svolgere quest'attività di valorizzazione dell'immobile, bisogna avere l'iscrizione alla destinazione d'uso temporanea d bis. Queste sono dichiarazioni che devono fare i proprietari degli appartamenti.
C'è un piccolo ma grande problema nell'applicazione di questi articoli: quest'articolo della legge 11 è stato introdotto dagli anni 2000 e tutte le abitazioni precedenti agli anni 2000 non hanno avuto questa distinzione ma sono abitazioni che hanno il suo utilizzo sia a livello di permanenza, sia di destinazione temporanea. Adesso con questa situazione se un proprietario di appartamento che ha il suo appartamento in categoria D vuole iscriversi e ottenere il CIR, deve fare un cambio di destinazione d'uso. Il cambio di destinazione d'uso è sottoposto a due casistiche: ci sono dei Comuni che hanno il medesimo onere di costruzione rispetto alle due lettere, ci sono dei Comuni che hanno invece degli oneri diversi da pagare. In queste casistiche qui bisogna ottenere il permesso di costruire con cambio di destinazione d'uso, questo significa sottoporsi a una pratica edilizia che richiede dei tempi e dei costi non indifferenti a fronte di una decisione che può essere di mettere il bene in locazione per la locazione breve, però si possono poi verificare delle situazioni di questo tipo: il cittadino si sottomette a questa procedura, ottiene la categoria d bis, affitta un mese o due, secondo questa modalità, l'appartamento a uso temporaneo, dopodiché decide che questa cosa non funziona perché non c'è richiesta e vuole affittare l'appartamento per tutto l'anno a uso permanente; deve rifare la procedura al contrario. È una cosa incredibile sottoporre i cittadini a delle procedure di questo tipo, questo quindi è un problema significativo che c'è sul territorio.
C'è un altro problema collegato a questa problematica: quando si parla di categorie d bis di abitazioni a carattere temporaneo, si rientra nella finalità turistica, quindi si è anche sottoposti agli equilibri funzionali. Ci sono dei Comuni - e mi risulterebbe che questo problema è uscito nel Comune di Aymavilles - dove non c'è il rispetto degli equilibri funzionali, non c'è più disponibilità in questo momento per rilasciare delle autorizzazioni di questo genere, risulta perché emerge da richieste che sono fatte dai cittadini, poi la inviterei a verificare con i propri uffici se quello che stiamo dicendo corrisponde al vero, perché riportiamo in aula quello che ci viene riferito sul territorio. Per questa ragione chiediamo di conoscere se l'Ufficio urbanistica era stato interpellato al momento di predisposizione della legge 11, se si era espresso su questa materia e se erano state per caso rilevate delle problematiche al momento, se gli uffici tecnici erano stati interpellati al momento per dare il parere... diciamo il Consiglio permanente degli Enti locali, che poi è stato riportato in aula favorevole rispetto a quest'iniziativa che è stata proposta. Se questo che stiamo dicendo corrisponde al vero, chiediamo se c'è la volontà d'intervenire o a livello legislativo o attraverso delle circolari applicative, adesso non so qual è la modalità più idonea, per cercare di risolvere queste problematiche, che, secondo noi, stanno anche limitando il numero di richieste di CIR, perché ci sono delle persone che si sono informate e dicono: "Sospendiamo tutto perché forse c'è qualche problema e non vogliamo andarci a complicare la vita o andare a incorrere in potenziali sanzioni".
Presidente - Risponde l'assessore Grosjacques.
Grosjacques (UV) - Collega Marquis, ovviamente non entrerò in una diatriba con lei che è un tecnico del settore, però mi limito a fare alcune considerazioni in premessa alla mia risposta: la prima è che la legge 11/2023 non ha introdotto nessuna disciplina urbanistica, perché non era quello il compito di questa norma. Rispetto alla casistica che ha citato lei, intanto le do un dato: le domande di prime case rispetto ai circa tremila CIR sono intorno al 5%, quindi la casistica è piuttosto limitata, però l'articolo 73 della legge 11 divide in d) e d bis), come lei ha correttamente elencato, l'abitazione principale dall'abitazione temporanea. L'abitazione principale è legata alla residenza del proprietario, il fatto che il proprietario voglia affittare questa casa anche per affitti lunghi a terzi significa che ovviamente ha mutato come minimo la sua abitazione, quindi ha un'altra abitazione principale, perché il fatto di affittare a terze persone come prima casa l'appartamento non richiede una modificazione della destinazione urbanistica, perché il concetto di prima casa, abitazione principale, è strettamente legato al proprietario, non a terze persone che la utilizzano, perché questo significa che il proprietario ha prima casa da un'altra parte, quindi quella non è più da considerare prima casa e per l'utilizzo che se ne fa, che siano affitti lunghi, affitti brevi, affitti stagionali, affitti turistici o di altra natura, devono essere associati al concetto di abitazione temporanea proprio perché la nostra legge urbanistica distingue le due casistiche.
Per quel che riguarda quello che lei ha citato, le devo dire che l'Amministrazione regionale non si è mai posta dei target numerici in termini di CIR, quindi Codici Identificativi Regionali, tenuto conto della complessità ed eterogeneità del fenomeno della locazione per finalità turistiche, quindi nella fase di startup, che è quella che stiamo in questo momento ancora vivendo, ha concentrato la propria attenzione ai propri sforzi sulla necessità di creazione di uno strumento informatico semplice e intuitivo e al contempo rispettoso della normativa regionale, soprattutto di un sistema informativo adeguato e differenziato, in modo da consentire a tutti gli operatori di comprendere consapevolmente il senso e le diverse finalità della nuova regolamentazione e anche a quelli con scarsa esperienza digitale di poter disporre di istituti e strumenti per adempiere comunque agli obblighi di legge. Il dato di 3.850 annunci sulla piattaforma Airbnb, pubblicato da Federalberghi a settembre 2022, è da ritenersi puramente indicativo in quanto una parte significativa di questi annunci riguarda anche unità abitative di CAV, quindi Case Appartamenti Vacanze, RTA, bed & breakfast, affittacamere e persino di alberghi, ciò è avvalorato anche dal fatto che molti gestori di bed & breakfast e di case appartamenti vacanze in particolare hanno contattato gli uffici per sapere se dovessero richiedere il CIR e qualcuno erroneamente l'ha pure fatto tanto che abbiamo dovuto inserire in un apposito avviso nella homepage del portale questo tipo di esclusione.
Aggiungerei tra le ragioni dell'ipotetico numero di CIR inferiore alle attese i seguenti due aspetti: il primo è che è di grande importanza il fatto che soprattutto nelle stazioni turistiche, laddove negli anni Settanta, Ottanta e Novanta e anche negli anni successivi c'è stato il boom dell'investimento nel mattone delle seconde case, molti appartamenti sono di proprietà di cittadini non residenti in Valle d'Aosta, che li gestiscono in maniera autonoma, proprietari o locatori, i quali potrebbero non essere ancora venuti a conoscenza dell'intervenuta normativa regionale; il secondo aspetto è che può incidere anche il fatto che vi sono appartamenti presenti sui vari portali i cui locatori stipulano esclusivamente locazioni lunghe, contratti di durata superiore ai 30 giorni, per cui non sono tenuti a richiedere il CIR ai sensi della legge 11/2023.
Un altro dato interessante di cui tener conto riguarda il fatto che nel breve periodo, dal 1° novembre 2023 ad oggi, sono nate in misura più che proporzionale, rispetto al trend medio rilevato negli ultimi anni, nuove CAV abilitate ed è cresciuto il numero di appartamenti aggiunti alle CAV esistenti; nel periodo sono stati registrati ottanta appartamenti in più. È un numero rilevante che potrebbe significare con elevata probabilità che molti soggetti hanno sottratto degli alloggi alla locazione per finalità turistiche per destinarli all'attività d'impresa turistico-ricettiva extra-alberghiera di CAV.
Venendo ai numeri, alla data del 5 febbraio 2024, risultano convalidati 2.953 CIR per un totale di 2.075 locatori e oltre 12 mila posti letto, che non sono propriamente dei dati di scarso rilievo. Inoltre il flusso di richieste di CIR non si è arrestato dopo il 31 dicembre 2023 in quanto dal 1° gennaio al 5 febbraio ne sono stati rilasciati altri 315. In generale quindi, prima di giungere a delle conclusioni affrettate e che presuppongono una partenza insoddisfacente di questa legge, sarebbe forse preferibile attendere ancora un po' di tempo dal momento che sono trascorsi solo cento giorni dall'entrata in vigore della normativa regionale ed è palese che molte persone si stanno ancora informando e il sistema deve ancora consolidarsi. Sicuramente mancano all'appello ancora diverse dichiarazioni finalizzate al rilascio del CIR, ma le cause di tale mancanza possono essere molteplici, da attribuire non solo alle asserite criticità dal punto di vista urbanistico edilizio, che peraltro non sono state a questo momento rappresentate - ma lo dirò dopo - o alle autonome e libere scelte personali di chi ha preferito non locare più per scopi turistici i propri alloggi ma anche, ad esempio, a chi ha deciso, pur continuando a esercitare locazione turistica breve, di non adempiere al momento alle prescrizioni della legge 11/2023. Le risparmio le parti urbanistiche di cui eventualmente le fornirò copia, se di suo interesse.
Per quel che riguarda il quesito n. 2, sin dal 2017, quando è stata redatta la prima versione della legge in questione, è stato subito avviato con il CPEL, in cui sono rappresentati tutti e settantaquattro i Sindaci, un ampio confronto sulla materia; le ricordo, collega Marquis, che il primo testo di legge è stato in qualche modo scaricato durante la sua Presidenza. Questo confronto si è ripetuto nel tempo più volte fino a quando lo stesso organo rappresentativo degli Enti locali ha espresso, in base alle norme vigenti, parere favorevole unanime al disegno di legge regionale, che poi è divenuto la legge regionale 11/2023. Rispetto al predetto parere, l'Amministrazione regionale non può essere a conoscenza in merito all'eventuale preventiva consultazione degli uffici tecnici comunali, la domanda dovrebbe essere quindi rivolta al CPEL stesso. Inoltre, come già detto nel corso del riscontro all'iniziativa citata da lei stesso l'11 ottobre 2023, è stato tenuto dai funzionari del mio Assessorato e di INVA presso il CELVA, un apposito incontro formativo e informativo rivolto ai Comuni in merito all'applicazione della legge e della nuova piattaforma che è entrata in vigore il 1° di novembre, soprattutto sull'operatività di quella parte della stessa che è riservata alle attività di controllo e vigilanza che competono ai Comuni, per la quale ovviamente è stato realizzato un apposito manuale utente, a quest'incontro hanno partecipato circa 140 funzionari comunali, tra i quali molti tecnici comunali e funzionari della Polizia locale.
Con riferimento al quesito n. 3, voglio ribadire, come le ho già detto in premessa, che la legge regionale 11/2023 non ha introdotto alcuna nuova disposizione di carattere urbanistico, anche perché in linea di principio l'eventuale norma avrebbe dovuto essere collocata nella legge regionale 11/1998 e non nella disciplina regionale dedicata alla locazione turistica breve. Allo stato attuale quindi non vi sono possibili modifiche di natura urbanistica alla legge 11 che possano apportare innovazioni atte a far fronte a tali presunte criticità. Le ipotesi di modificazioni in corso riguardano esclusivamente il recepimento della nuova normativa statale introdotta dall'articolo 13ter della legge 15/2023 n. 191 di conversione del decreto-legge 145, peraltro alla data odierna non ancora applicabile in nessuna sua parte. Prendo però buona nota del suo suggerimento, collega Marquis, anche perché proprio ieri un collega in quest'aula mi ha posto un problema del quale non ero a conoscenza e che ovviamente meriterà l'attenzione degli uffici ma soprattutto del CELVA, quindi, essendo al momento terminati gli incontri sul territorio per l'illustrazione della legge, che tra l'altro ha avuto un ottimo riscontro, è già stata programmata, non ancora calendarizzata, una riunione con il CPEL e con gli uffici tecnici per far emergere se vi sono delle problematiche di carattere gestionale e anche urbanistico, che però dovranno trovare spazio nella legge 11/1998. Al momento l'ultimo incontro fatto due settimane fa con il CPEL non ha registrato nessun tipo di criticità.
Presidente - Replica il consigliere Marquis.
Marquis (FI) - Grazie Assessore. Mi scuso innanzitutto per un refuso perché non era il Comune di Aymavilles ma quello di Saint-Pierre e quindi cambiano un pochettino le cose, ma è irrilevante rispetto alla sostanza. Le posso dire, Assessore, che comunque i casi che le ho citato hanno già comportato, senza entrare nel merito dei Comuni, a dei soggetti che hanno fatto delle pratiche, dei costi di 4-5 mila euro per cambi di destinazione d'uso, tanto per dare l'ordine di grandezza di cosa stiamo parlando, quindi non sono delle cose insignificanti. Il suggerimento che le darei - e ha già dato la disponibilità - è che il Consiglio permanente degli Enti locali si faccia carico di sentire tutti gli uffici tecnici comunali per mettere a fattor comune questo tipo di problematiche e soprattutto di fornire quanto meno l'indirizzo di omogeneizzare le tariffe degli oneri di costruzione tra le due categorie per far sì che chi si trova nella condizione di fare il cambio possa fare il cambio a livello indolore senza dover aggiungere degli oneri sui costi di costruzione perché sono soggetti a pagamento.
Vi posso dire che ci sono dei Comuni che hanno le tariffe uguali e dei Comuni che hanno le tariffe differenziate, quindi l'omogeneizzazione sul territorio credo che potrebbe essere una cosa buona che dà delle certezze anche ai cittadini di sapere che si procede tutti nella stessa direzione, non penso che su queste questioni qui andiamo a fare dei ragionamenti di autonomia decisionale, si parla di urbanistica, la Regione è piccola, credo che si possano avere sugli indirizzi di carattere generale delle regole e dei comportamenti comuni. Ci sono sicuramente dei problemi di natura puntuale, ci sono delle responsabilità e adesso non voglio entrare nel merito delle questioni su abitazione principale o non principale che lei ha citato, però le dico cosa si trova sulla rete, sentenza della Corte di Cassazione, l'abitazione principale è sempre quella di residenza anagrafica del possessore, no del proprietario, quindi credo che confermi quello che le ho detto poc'anzi. Al di là di queste questioni di lana caprina, sappia che ci sono dei problemi e che ci sono tante persone sul territorio che non stanno dando attuazione alla legge per questa problematica qui e i casi sono di più di quelli che si pensa. Pertanto, se si prende in carico la questione, credo che si possa fare una buona cosa nell'interesse della comunità.