Oggetto del Consiglio n. 514 del 21 aprile 2021 - Resoconto

OGGETTO N. 514/XVI - Interrogazione: "Risultati degli approfondimenti svolti in merito al problema del disallineamento documentale relativo allo stato legittimo degli immobili".

Bertin (Presidente) - Punto n. 27 all'ordine del giorno. Per la risposta, ha chiesto la parola l'assessore Marzi, ne ha facoltà.

Marzi (AV-SA) - L'interrogazione da lei posta all'attenzione del Consiglio riguarda un aspetto più volte dibattuto in quest'aula concernente le novità recentemente introdotte dallo Stato con il decreto Semplificazioni nell'ottica di facilitare le soluzioni per ritenere legittimo un fabbricato. In buona sostanza, lo stato del fabbricato viene quindi ritenuto legittimo, non solo sulla base del titolo abilitativo originario ma anche rispetto a una documentazione successiva e legittimata. Viene così introdotta per la prima volta nel Testo unico per l'edilizia la definizione di stato legittimo di un immobile utilizzata proprio per la verifica della legittimità in caso di necessità di realizzare un intervento edilizio e di procedere a un'alienazione.

Occorre intanto premettere che l'Amministrazione regionale, nell'intento di favorire il recupero dei fabbricati esistenti e di agevolare il più possibile l'accesso alle agevolazioni fiscali introdotte con il bonus del 110 percento, ha attivato i seguenti importanti interventi normativi attraverso l'approvazione della nuova legge n. 14 del 2 dicembre 2020 e di modifica della legge n. 11/1998. Con l'articolo 2 della legge n. 14 si è inteso introdurre una norma urbanistico-edilizia regionale a quanto previsto a livello nazionale, contestualizzando le norme alla specificità del nostro territorio, nel contempo ponendo attenzione a non oltrepassare il limite delle competenze attribuiteci dallo Statuto speciale e dalla Costituzione. Con l'inserimento del nuovo articolo 59 della legge n. 11/1998, infatti, grazie alle norme recepite dal DL 76/2020 e all'accoglimento in Consiglio delle proposte avanzate, è stato introdotto anche nella nostra legislazione il concetto dello stato legittimo del fabbricato.

Con l'inserimento del nuovo articolo 80bis sulle tolleranze che non costituiscono più violazioni edilizie, con particolare riferimento al comma 3 relativo al legittimo affidamento, introdotte dal Consiglio stesso, a seguito di specifiche richieste dagli ordini professionali... le tolleranze esecutive riguardano le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne a comprendere quindi un ampio ventaglio di situazioni che altrimenti impedirebbero di avviare pratiche edilizie e richieste di accesso alle agevolazioni fiscali. Ciò ha consentito di ampliare notevolmente la casistica dei fabbricati considerati legittimi anche in presenza di difformità tra progetto iniziale e realizzazione, a condizione naturalmente che possa essere dimostrata una qualche forma esplicita di assenso da parte della Pubblica Amministrazione.

Per rispondere ai quesiti da lei posti in ordine agli approfondimenti avviati per la soluzione amministrativa e i risultati raggiunti, vi sono ancora gli sviluppi più recenti in ordine alle attività svolte dagli uffici a quanto emerso dalle sedi degli organi consiliari.

L'interrogazione segue il tema oggetto di una sua precedente mozione presentata e poi ritirata in occasione della seduta del Consiglio dell'11 febbraio scorso su richiesta di approfondimento in seduta di III Commissione attraverso un confronto con i dirigenti competenti. La discussione è stata in larga parte incardinata sul ritenere o meno se il Catasto possa rivestire valore probatorio in presenza di altri atti di natura amministrativa afferenti alla materia edilizia volti a legittimare l'intervento edilizio stesso. Il dibattito in Commissione è stato dichiarato da tutti utile a chiarire gli ambiti della problematica trattata e a proseguire il percorso teso a verificare la facilità di accesso ai benefici del super bonus del 110 percento che ha visto un primo significativo miglioramento grazie alla recente approvazione della legge n. 14/2020, che appunto modificava la legge n. 11/1998. Gli stessi dirigenti, in sede di Commissione, hanno ritenuto il confronto meritevole di ulteriori approfondimenti a livello tecnico e giuridico. Si è altresì convenuto sul fatto che la complessità della situazione derivata dall'evolversi delle normative, in particolare riguardo a incentivi e sgravi fiscali, porta a rendere faticosa l'applicazione delle norme e che pertanto è urgente individuare percorsi per facilitarne l'applicazione. Pertanto, su indicazione dei Commissari e come anticipato dai dirigenti, si è operato nell'ottica di poter introdurre integrazioni normative sempre nei limiti delle competenze statutarie in considerazione della delicatezza della materia. Si è quindi concordato di acquisire ulteriori elementi utili reperibili attraverso una verifica sul grado di utilizzo sia con gli ordini professionali che con i tecnici comunali, che sperimentano sul campo la complessità della materia stessa. Gli uffici regionali hanno concretizzato già lo scorso 1° febbraio un primo incontro con i rappresentanti degli ordini e i collegi professionali, a cui è seguito il 12 febbraio un secondo intervento organizzato in collaborazione con il CELVA dedicato a una rappresentanza dei tecnici comunali. Questi incontri sono stati finalizzati alla verifica di eventuali criticità riscontrate nella prima applicazione delle innovazioni introdotte dalla normativa regionale dall'articolo 2 della legge n. 14/2020, in particolare riguardo ai lavori eseguiti nel contesto del super bonus del 110 percento. In questo caso acquistano particolare rilievo gli articoli 59bis sullo stato legittimo degli immobili e l'articolo 80bis sulle tolleranze costruttive. Nell'occasione, i professionisti hanno rappresentato le principali difficoltà incontrate nelle pratiche di ristrutturazione per il super bonus riguardo soprattutto alle difformità riscontrate per gli edifici costruiti negli anni Settanta-Ottanta tra progetto approvato e opere realizzate per i quali spesso la situazione post opera era rappresentata solo nell'accatastamento.

A seguito di approfondimenti, è emersa la richiesta di predisporre un atto interpretativo delle nuove norme, con particolare riferimento all'ambito di applicazione del comma 2 dell'articolo 80bis sulle tolleranze costruttive. In tal senso abbiamo proceduto a inserire nel disegno di legge di manutenzione della normativa regionale, l'omnibus approvata lo scorso Consiglio in approvazione del corso della presente seduta, un nuovo comma dell'articolo 80bis concernente la previsione di una DGR attuativa. Inoltre abbiamo inserito la precisazione al comma 4 dello stesso articolo per cui non sono violazioni edilizie le tolleranze rappresentate da parziale difformità di fabbricati o parti di esso rispetto al progetto originario per le quali la Pubblica Amministrazione, avendole rilevate, non dà seguito ad alcun procedimento di abuso. Si è inoltre provveduto a un confronto con il Dipartimento legislativo agli aiuti di Stato per approfondire la tematica della probatorietà del Catasto riferita alla legittimità degli edifici. Ne è emerso che allo Stato spetta perimetrare l'ambito di applicazione del Catasto e lo stesso ha in tal senso legiferato intendendo la probatorietà del Catasto stesso in modo residuale in casi molto specifici come riportato, tra l'altro, anche nella legge n. 14/2020. Su questo aspetto è opportuno sottolineare che quanto potrebbe essere predisposto da una norma regionale deve in ogni caso essere assentibile anche dall'Agenzia delle entrate, oltre che dagli organi di controllo statali: tutto ciò per evitare che i cittadini accedano a benefici, che possano poi rivelarsi non applicabili quando sottoposti a controllo con la conseguente incresciosa richiesta di restituzione del beneficio concesso. Il super bonus è infatti un contributo di natura fiscale che deve essere applicato con criteri omogenei su tutto il territorio dello Stato. In questo senso si motiva la scelta dell'Amministrazione regionale di modificare la legge n. 11/1998 con la legge n. 14/2020 attenendosi al dettato del DL Semplificazioni, il quale definisce un preciso perimetro per la probatorietà del Catasto.

A questo proposito, è opportuno ricordare che l'articolo 59bis, comma 2, della legge n. 11/1998 stabilisce i requisiti a cui far riferimento per la definizione dello stato legittimo di un edificio e ai fini dell'individuazione della consistenza dell'immobile. Ne attribuisce il valore di prova il Catasto, oltre che altri documenti solo qualora l'immobile stesso sia stato realizzato in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abitativo edilizio: il periodo per approssimazione e a titolo semplificativo riguarda quanto realizzato prima del 1942, o, limitatamente agli edifici posti al di fuori dei centri abitati individuati all'epoca, prima del settembre 1967. Tali disposizioni si applicano poi anche ai casi in cui sussista un titolo di prova del titolo abilitativo del quale tuttavia non sia disponibile la copia. Come si può osservare, il legislatore, statale e regionale, ha definito un preciso ambito di intervento possibile per dichiarare la probatorietà del Catasto, ambito che peraltro fino ad ora non era neppure stato preso in considerazione.

Inoltre vorrei informare quest'Assemblea su quanto fatto e che si sta facendo in applicazione delle nuove norme inserite nella legge regionale n. 11/1998 con l'approvazione di deliberazioni attuative da parte della Giunta regionale. Nella seduta del 12 aprile la Giunta regionale ha infatti approvato un importante adeguamento con conseguente sostituzione della DGR sulla tipologia degli interventi edilizi, sempre in recepimento del DL Semplificazioni, a seguito di esame da parte della Commissione competente di approvazione da parte del CPEL avvenuta il 30 marzo scorso. La nuova delibera, n. 378 del 12 aprile scorso, ha riformulato la definizione delle attività di manutenzione, ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione, nuova costruzione e distinzioni fondamentali per stabilire quale titolo abitativo è necessario quando si intraprende un intervento edilizio. Si tratta di un adeguamento che consente lo snellimento delle procedure e l'alleggerimento degli oneri, ricomprendendo nelle categorie della manutenzione ordinaria e straordinaria opere che prima necessitavano di titoli abitativi più impegnativi, un aggiornamento normativo che favorisce ulteriormente gli interventi edilizi e la riqualificazione del patrimonio immobiliare in un momento cruciale per la tenuta e la ripresa del settore edilizio della nostra Regione.

Infine, la struttura Pianificazione territoriale sta predisponendo una delibera esplicativa e applicativa riguardante l'articolo 80bis utile a porre ulteriore chiarezza sulla materia della tolleranza esecutiva e sullo stato legittimo dell'edificio anche in relazione ai presupposti utili all'applicazione del super bonus che in questo momento è una chiave di volta per il rilancio del settore edilizio. La bozza di questa deliberazione sarà presentata in III Commissione consiliare, nonché discussa con i servizi regionali, ordini e tecnici comunali e CELVA a partire dalla fine del mese di aprile. Una volta approvata quest'ultima delibera, sarà organizzata un'attività formativa rivolta ai professionisti e agli uffici tecnici comunali allo scopo di presentare tutte le novità legislative e le DGR approvate dalla fine del mese di dicembre 2020. È doveroso rimarcare come il lavoro svolto in Commissione abbia contribuito ad approfondire e migliorare, ove possibile, il collegamento tra normative urbanistiche ed edilizie con le misure di incentivazione poste in essere dallo Stato nel periodo di crisi. È una tematica in continua evoluzione, abbiamo accolto con favore idee e contributi di chi vi opera e di chi è deputato alla trattazione e all'approvazione delle norme. In questo senso la disponibilità offerta dal sottoscritto, dagli uffici, dalla Commissione e dal Consiglio è stata ampia e la collaborazione nel rispetto dei ruoli ha consentito di raggiungere risultati che possiamo ritenere importanti e da tempo attesi.

Presidente - Per la replica, ha chiesto la parola il consigliere segretario Distort, ne ha facoltà.

Distort (LEGA VDA) - Assessore, la ringrazio per l'esposizione estremamente completa e qui lei ha definito praticamente lo scibile umano per descrivere lo stato dell'arte che così, senza presunzione, io conosco perfettamente avendo seguito in ogni dettaglio l'elaborazione delle varie proposte di legge, dei disegni di legge e degli atti che sono stati valutati in Commissione e approvati in Consiglio, però tutta questa spiegazione nell'esposizione dello stato dell'arte comunque non va a spiegare come si intende risolvere le problematiche relative a casi specifici in cui si tratta di incremento di unità immobiliari e diversa destinazione d'uso delle unità immobiliari rispetto a quanto era stato concessionato. Perché dico questo? Perché queste ovviamente non rientrano nelle tolleranze costruttive, sono difformità che hanno a che fare con gli standard urbanistici e, siccome hanno a che fare con gli standard urbanistici, o si accetta la soluzione di considerare che, poiché non è stata espressa nessun tipo di contestazione da parte dell'Amministrazione comunale, e allora lo si specifica, e lo si specifica anche in questi casi, non in casi estremamente limitati a ciò che rientra nella tolleranza, lo si specifica in tal senso ma non mi risulta che l'assetto normativo e legislativo che noi abbiamo in vigore attualmente in Valle d'Aosta lo esprima, altrimenti questo rimane qualcosa che è ancora un fatto non risolto.

Allora io so che lei giustamente nell'incipit mi ha detto: tante volte si è parlato in Consiglio di questo tema, io immagino che lei si aspetti che io le citi San Giovanni Bosco: "quando credi che qualcosa sia giusto, costi quel che costi fallo". No, questa volta io cito "Excalibur" in cui a un certo punto Artù vede apparire Merlino e dice: "ma sei un sogno?" e Merlino risponde: "un sogno per qualcuno, un incubo per altri". Io so di essere diventato ormai un incubo per lei, Assessore, e anche per il personale degli uffici, però è meglio che sia io l'incubo, piuttosto che nell'incubo si sveglino i cittadini scoprendo di non avere la facoltà, la possibilità di accedere alle misure del 110 percento e soprattutto scoprano che questo comporta azioni legali perché ci saranno responsabilità che dovranno essere definite, immaginiamo soprattutto in ambito condominiale quando il povero che si trova in una situazione che ormai è consolidata da 30-40 anni e si trova però lui il responsabile dell'irregolarità relativa a tutto il condominio. È questo quindi lo spirito del mio... chiamiamolo pure accanimento ma perché è estremamente importante che si vada a definire questa situazione.

Io avevo a suo tempo proposto semplicemente un percorso, non un percorso probatorio amministrativo, ma un percorso di ricorso documentale facendo riferimento alle informazioni documentali dell'accatastamento, ma lasciamo perdere, se ci sono impedimenti per questa iniziativa, va benissimo trovare un'altra iniziativa. Il mio obiettivo, come penso quello di ognuno degli operatori nell'ambito dell'edilizia, è arrivare alla soluzione di un problema.

Mi permetto di sottolineare che ci potrebbe essere anche l'ipotesi di una SCIA che vada a definire la situazione di fatto sotto il profilo di una SCIA tardiva, dove però non viene richiesto il rispetto degli standard urbanistici. Di conseguenza, nel caso di incremento di unità immobiliari, non venga richiesta la dotazione di posti auto, perché ci troviamo il più delle volte in zone B, in zone consolidate dove ormai non ha più motivo di porsi una verifica di questi standard. Questo è un altro suggerimento che mi permetto di indicare come soluzione. Fondamentale è la visione di urbanistica che si ha perché - e glielo dico, Assessore, lo condivida con il personale degli uffici - o dell'urbanistica si ha una visione come limitazione delle attività umane, dell'attività edilizia, oppure è luogo di risposta ai bisogni di una comunità, o l'una o l'altra. Lei, Assessore, come guida politica deve fare una scelta, deve scegliere da che parte stare: o dalla parte dell'urbanistica come risposta ai bisogni di una comunità, o dalla parte dell'urbanistica intesa come limitazione delle attività umane. Non c'è una terza parte, non c'è una via di mezzo: questa è una scelta politica che deve fare e poi portare avanti il discorso tecnico con il personale a sua disposizione.