Oggetto del Consiglio n. 1378 del 13 luglio 2005 - Resoconto

OGGETTO N. 1378/XII - Locazione dei beni immobili regionali destinati ad attività produttive e commerciali. (Interrogazione)

Interrogazione

Premesso che:

- la legge regionale n. 1/98 avente ad oggetto "regime del canone di locazione dei beni immobili di proprietà regionale utilizzati da imprese industriali e cooperative di produzione e lavoro" è stata abrogata a far data dal 1/1/05 dalla L.R. 9/04;

- ad oggi molteplici aziende occupano immobili regionali in assenza di un regolare contratto e in stato di morosità;

- la materia di tali locazioni è stata regolata dalla L.R. 10/04, che autorizza la Giunta ad effettuare il conferimento del patrimonio immobiliare a destinazione produttiva a una società da definirsi;

- con deliberazione di Giunta n. 1180/04 è stato conferito a "Finaosta" spa l'incarico di provvedere - tramite nomina di un perito - ad "un'analisi valutativa e descrittiva dei beni facenti parte del patrimonio immobiliare regionale destinato ad attività produttive e commerciali", impegnando la spesa massima di 500 mila euro;

i sottoscritti Consiglieri regionali

Interrogano

Il Presidente della Regione e l'Assessore delegato per conoscere:

1) su quali parametri sono definiti nelle more dell'attuazione della previsione della L.R. 10/04, stante l'abrogazione dal 1/1/05 della L.R.1/98, i contratti di locazione degli immobili produttivi;

2) quante e quali sono le aziende che devono ancora sottoscrivere un contratto di locazione;

3) le cause per cui i dati oggetto di incarico della D.G. 1180/04 non sono nella disponibilità dell'Amministrazione regionale;

4) su quali parametri è stato definito il compenso indicato in deliberazione.

F.to: Frassy - Tibaldi - Lattanzi

Président - La parole à l'Assesseur au budget, aux finances, à la programmation et aux participations régionales, Marguerettaz.

Marguerettaz (UV) - In questa interrogazione si richiedono alcune informazioni in merito a un percorso che è stato avviato da questo Consiglio nel momento in cui è stata abrogata la legge regionale n. 1/1998 e in data 1° gennaio 2005, quando è entrata in vigore la legge regionale n. 9/2004.

Sembrerebbe, da come sono state combinate le premesse, che in termini di locazioni di immobili ci sia quasi un "vuoto legislativo". Ora, nel rispondere, ovviamente dico che non è così, nel senso che la legge n. 1/1998 aveva un approccio predefinito nel calcolo della locazione che assumeva, come valore della locazione, un valore percentuale del 2 o dell'1% rispetto a un valore di inventario. Questo era un criterio rigido, un criterio assolutamente inadeguato, che poteva portare all'espressione di valori corretti piuttosto che a valori sovrastimati o sottostimati. In assenza di questo criterio predeterminato vale sempre la legge n. 12/1997, cioè il criterio generale previsto dall'articolo 18, che indica come criterio di valutazione un valore che - immagino - stia a cuore alla componente politica che pone l'interrogazione, cioè i valori di stima che non possono tener conto di criteri costruttivi non appartenenti alle logiche di mercato.

Se un immobile industriale ha avuto dei costi importanti perché ha visto una progettazione di un certo tipo, se cambiano le destinazioni e quindi quell'immobile industriale non è più un immobile che ha delle valenze di rappresentanza piuttosto che di immagine, se viene destinato esclusivamente ad attività produttiva, capite che definire il canone di locazione in virtù del costo di costruzione e non rispetto alla funzionalità è un criterio rigido. Ecco perché, dalla cessazione della legge regionale n. 1/1998 in avanti, tutte le richieste vengono valutate con questo tipo di criterio, nel mentre è "in itinere" il processo di trasferimento e di valutazione del parco immobiliare di proprietà della Regione, per cui ci sono degli immobili industriali che devono essere ceduti, che abbiamo già inserito, mentre su altri è "in itinere" la valutazione prevista dal nostro Codice civile, la quale necessita tempi di realizzazione. A questo proposito vorrei dire - anche se non è richiesto - che c'è un'attività "in itinere" da parte di "Finaosta" che ha individuato l'"advisor" che procederà alle valutazioni che verranno asseverate.

In risposta alla seconda domanda, per quanto riguarda le imprese industriali e le cooperative di produzione lavoro, attribuite ad inizio legislatura alla Direzione del contenzioso civile in quanto oggetto di regolazione, viene da dire che l'affermazione contenuta nella premessa dell'interrogazione, cioè che ad oggi molteplici aziende occupano immobili regionali in assenza di un regolare contratto e in stato di morosità, non riflette la situazione attuale. A seguito dell'attività svolta alla regolazione risultano infatti, al 31 dicembre 2004, quando era il D-Day rispetto alla legge n. 1/1998, definite 22 posizioni relative alle imprese industriali e cooperative produzione lavoro attraverso la stipula dei relativi contratti di locazione, con contestuale regolarizzazione del debito pregresso, ove presente, maturato a titolo di indennità di occupazione extracontrattuale o canoni pregressi. Fra queste c'è anche l'ex "Cooperativa Saint-Ours", solo 1 delle 22, dalla quale è derivata la stipulazione di 6 contratti in capo agli ex soci, quindi sarebbero 27 i contratti, ma poco importa. Residuano - se questa era la domanda - allo stato attuale, stante l'infruttuosità delle pur protratte trattative, 3 posizioni inerenti soggetti occupanti immobili regionali in assenza di contratto di locazione. Nei confronti di queste società la Giunta ha deliberato di intraprendere azioni legali allo scopo di conseguire le somme maturate a titolo di indennità di occupazione extracontrattuale. L'introduzione dei relativi giudizi è in corso di perfezionamento. Per queste tre che non hanno sottoscritto, c'è un'attività coatta di recupero dei canoni di locazione; quindi, rispetto alle premesse, è marginale il numero di aziende che non hanno regolarizzato.

In risposta alla terza domanda, il valore relativo al patrimonio industriale è determinato dai costi via via sostenuti negli anni per i diversi interventi e ristrutturazioni effettuate sugli immobili. Questo vuol dire che il valore che abbiamo contabilmente è un valore determinato da una somma pedissequa dei costi sostenuti; qualsiasi nozione di estimo porta a dire che la valutazione dell'immobile per la locazione non è la somma di quello che è si è speso, ma è il valore effettivo dell'immobile, tanto che se dovessi conferire un immobile in un'azienda e avere in cambio delle quote di capitale sociale, non è che posso dire: "ho speso tanto, ma ci vuole una perizia asseverata". Questa è la "ratio" della norma: non è tanto derivante dal fatto che non sappiamo quanto abbiamo speso, ma perché abbiamo bisogno di un "advisor" che dica quanto vale, soprattutto in virtù della funzione industriale. Sapete che per gli immobili di tipo industriale non è che il discorso del metro quadro sia il criterio che la fa da padrone...

Infine - ultimo quesito -, l'importo di euro 500.000 indicato nella deliberazione regionale rappresenta il fondo sul quale graverà la spesa, che non è al momento stata determinata e che verrà rimborsata a "Finaosta"" a seguito di rendiconto; lì c'è una gara fra vari soggetti che hanno dei requisiti... stiamo parlando di società che fanno questo di mestiere, e quello è il fondo su cui graverà la spesa.

Président - La parole au Conseiller Frassy.

Frassy (CdL) - A replica della risposta dell'Assessore a questa interrogazione esprimo alcune perplessità, innanzitutto sui numeri che ci ha fornito. Ricordo che la vicenda delle aziende cosiddette "morose" aveva una quantità di soggetti doppi rispetto a quelli che lei ci ha ricordato, perciò 22 più 3 fa 25... io ne ricordo almeno altri 20; può darsi che siano stati definiti prima e lei non li abbia messi fra le posizioni definite, ma visto che il riferimento era a tutto il contenzioso sollevato sul finire della scorsa legislatura, mi aspettavo che nel suo dato ci fosse l'insieme dei numeri! Se è 22, ho dei dubbi che sia esaustivo della totalità delle situazioni, perciò su questo esprimo delle perplessità e mi riservo di verificarlo.

Per quanto riguarda il ragionamento che lei fa sulla necessità di dare una consulenza tecnica per poter periziare la valutazione dei beni, il problema, qui, è diverso rispetto a come lei lo ha venduto. Non ci troviamo nella situazione - che lei ha cercato infruttuosamente di gestire - del casinò, dove le perizie erano necessarie perché c'era una controparte, per cui l'insieme delle perizie che le parti davano ai loro fiduciari avrebbero dovuto avvicinare le trattative; in questo caso si dimentica un passaggio: che noi, Amministrazione regionale, andremmo a conferire il patrimonio immobiliare a una società di tipo strumentale; di conseguenza non si pone questo problema di diffidenza che c'è fra soggetti diversi, perché se è un ente strumentale il valore potrebbe addirittura essere un valore politico simbolico di cessione di trasferimento. Pensate a quello che fate con l'USL quando vengono realizzati dei beni che vengono conferiti a valore simbolico, senza che ci sia una partita economica fra la cassa regionale e la cassa dell'USL... questo per dire che il discorso della perizia non era probabilmente necessario!

Non mi fermo qui, vado oltre. È incredibile che un'Amministrazione regionale che ha un servizio patrimoniale, che ha un insieme di strutture, non sia in grado di gestire quello che lei affida a un incarico esterno, ovvero l'analisi descrittiva e valutativa dei beni. Mi domando come sia possibile avere una struttura all'interno dell'Amministrazione regionale che si occupa di patrimonio e non sia in grado di avere la scheda descrittiva e valutativa dei beni! Fossi al suo posto, inizierei a preoccuparmi, perché più che dare questo incarico ribalterei completamente la struttura! Anche qui esprimo dei dubbi sul fatto che questi dati non ci siano o non siano in grado di...

L'impegno di spesa - qui le do io il supplemento di risposta - nasce sulla previsione di legge che ipotizza la cessione a questa società chiamiamola "strumentale" e dice che l'Amministrazione regionale può impegnare fino a questa cifra per conseguire il perfezionamento e il trasferimento dei beni; ma questa cifra voi l'avete impegnata per l'intero! Poi, per carità, fa parte delle valutazioni discrezionali dell'Amministrazione, però la considerazione che facciamo è che le valutazioni discrezionali dovrebbero essere sempre motivate, razionali e dovrebbero mirare a quell'efficacia ed efficienza dell'azione amministrativa che, anche in questo caso, ci sembra mancare!

L'ultimo aspetto - e torno alla questione che ha fatto scattare questa interrogazione - è il più importante. Non può dimenticare che tutta la legislazione che avete abolito, l'avete abolita su un presupposto: quello della difficoltà di gestire i contratti e sull'esosità che certi parametri facevano scaturire. L'applicazione della legge n. 12 - ossia il valore di mercato - oggi crea una disparità evidente fra quelli che hanno beneficiato della normativa abrogata e quelli che dovranno andare a sostenere il valore di mercato. In punto di principio possiamo anche essere per il valore di mercato soprattutto nell'ambito della produzione, perché se uno produce dovrebbe essere in grado di stare sul mercato, ma quello che non è giusto è che si applicano, ancora una volta, 2 pesi e 2 misure: quelli che hanno chiuso i contratti prima li hanno chiusi a condizioni agevolati; quelli che li chiuderanno dopo andranno, invece, ad impattare sul valore di mercato... queste sono le perplessità alle sue risposte.